Immobilien & Steuern XIV

3. Liebhaberei

Was bedeutet Liebhaberei?

Erzielt ein/e Steuerpflichtige/r nachhaltig Verluste, prüft die Finanzbehörde, ob überhaupt die Absicht und die Möglichkeit bestehen, mit dieser Tätigkeit einen Gesamtgewinn zu erzielen. Ist kein Gesamtgewinn zu erwarten, wird die Tätigkeit als „Liebhaberei“ eingestuft. Die Thematik der „Liebhaberei“ spielt sowohl im Bereich der Einkommensteuer als auch der Umsatzsteuer eine Rolle.

Was bedeutet Liebhaberei bei der Einkommensteuer?

Ist eine Vermietungstätigkeit als Liebhaberei eingestuft, werden die Verluste einkommensteuerrechtlich nicht anerkannt und können auch nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden.

Was bedeutet Liebhaberei bei der Umsatzsteuer?

Ist eine Vermietungstätigkeit als Liebhaberei eingestuft, schuldet der Vermieter aus dieser Tätigkeit keine Umsatzsteuer, ist jedoch auch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt. Im Vermietungsbereich wird zwischen der„kleinen Vermietung“ und der „großen Vermietung“ unterschieden.

Was ist die „kleine Vermietung“?

Zur sogenannten kleinen Vermietung zähltdie Vermietung von Eigenheimen (z.B. Wohnung, Einfamilienhaus) und Eigentumswohnungen. Bei der kleinen Vermietung muss die/der Steuerpflichtige mit einer Prognoserechnung nachweisen, dass in einem Zeitraum von 20 Jahren (bzw. 23 Jahren ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen) ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist. Der Gesamtüberschuss errechnet sich aus der Summe der seit Beginn der Tätigkeit bereits erzielten und noch zu erwartenden steuerlichen Ergebnisse.

Beispiel
Herr K. hat im Jänner 2012 eine Eigentumswohnung gekauft, die er nach Abschluss der Renovierungsarbeiten ab April 2012 vermietet. Da er den Kauf teilweise fremdfinanziert hat, fielen in den Jahren 2012-2014 Verluste an. Im Jahr 2015 erkundigt sich das Finanzamt bei Herrn K., ob Liebhaberei vorliegt. K hat mittels einer Prognoserechnung, aus der sich für den Zeitraum Jänner 2012 bis maximal März 2032 ein Gesamtüberschuss ergibt, nachzuweisen, dass keine Liebhabereitätigkeit vorliegt. Gelingt dieser Nachweis, wird die Vermietung als Einkunftsquelle anerkannt und die Verluste können einkommensteuermindernd geltend gemacht werden bzw. sind spätere Gewinne entsprechend zuversteuern. Für den Bereich der Umsatzsteuer handelt es sich dann um eine unternehmerische Tätigkeit, aus der K nach den allgemeinen Grundsätzen Umsatzsteuer schuldet und zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Kann er den Nachweis nicht erbringen, wird die Vermietungstätigkeit als Liebhaberei eingestuft, somit werden die Verluste nicht anerkannt und können auch nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden. Allfällige spätere Gewinne aus dieser Tätigkeit sind nicht zu versteuern. Für den Bereich der Umsatzsteuer schuldet er dann keine Umsatzsteuer, ist jedoch auch nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt.

Ändert die/der Steuerpflichtige grundlegend ihr/sein wirtschaftliches Engagement und wird die Betätigung dadurch ertragsfähig, bewirkt dies eine Beendigung der bisherigen Tätigkeit und es ist neuerlich zu beurteilen, ob eine Liebhaberei vorliegt.

Beispiel
Herr M. kauft im April 2011 eine Eigentumswohnung, die er vermietet. Er hat den Kauf großteils fremdfinanziert. Aufgrund der Prognoserechnung ergibt sich, dass bis zum März 2031 kein Gesamtüberschuss erwirtschaftet werden kann. Die Vermietung wird daher als Liebhaberei eingestuft.Im Mai 2015 erbt Herr M. von seiner verstorbenen Großmutter Bargeld, das er zur Abdeckung seines Kredites verwendet. Dadurch verringern sich seine Fremdfinanzierungskosten und es ist nun ein Gesamtüberschuss zu erwarten. Somit beginnt mit dem Jahr 2015 ein neuer Prognosezeitraum. Kann nun für den Zeitraum bis zum April 2035 ein Gesamtüberschuss prognostiziert werden, liegt ab 2015 eine steuerpflichtige Einkunftsquelle/unternehmerische Tätigkeit vor

Beendet ein/e Vermieter/in die Vermietungstätigkeit vor Erzielung eines Gesamtüberschusses der Einnahmen über die Werbungskosten, liegt Liebhaberei vor, außer es liegen Unwägbarkeiten vor oder der/die Vermieter/in kann dem Finanzamt nachweisen, dass sie/er von Beginn an geplant hat, die Vermietungstätigkeit bis zur Erzielung eines Gesamtüberschusses aufrecht zu erhalten.

Was ist die „große Vermietung“?

Die Vermietung von Zinshäusern oder von Gewerbeobjekten fällt unter die „große Vermietung“. Bei der großen Vermietung hat die/ der Vermieter/in dem Finanzamt im Zweifelsfall nachzuweisen, dass die Vermietung nach ihrer bisherigen Entwicklung in einem absehbaren Zeitraum einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwarten lässt. Sie/er hat dies mittels einer Prognoserechnung darzulegen, die aufzeigt, dass in einem absehbaren Zeitraum von 25/28 Jahren ein Gesamtüberschuss zu erwarten ist.Im Gegensatz zur „kleinen Vermietung“ wird im Bereich der Umsatzsteuer die „große Vermietung“ immer als unternehmerische Tätigkeit anerkannt wird, Liebhaberei im umsatzsteuerlichen Sinne ist daher bei der „großen Vermietung“ ausgeschlossen.

Hinweis
Diese Steuerserie ist aus der Broschüre des Bundesministerium für Finanzen „Immobilien und Steuern“ . In der gesamten Broschüre wurden, soweit dies möglich war, die weiblichen Formen integriert, um der geschlechtergerechten Formulierung zu entsprechen. Einzig bei legistischen Ausdrücken wurde die männliche Form beibehalten, um keinen Widerspruch zu Gesetzestexten herzustellen. Es wird jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die nur in der männlichen Form niedergeschriebenen Aussagen und Formulierungen selbstverständlich auch Frauen gegenüber gelten. Die Broschüre spiegelt die Rechtslage August 2016 wider.