2017-06: Versteckte Steuererhöhung

Mit Jahresbeginn haben sich die Abschreibungsberechnungen von Immobilien verändert. Experten sehen hinter dem Begriff der „Grundanteilsverordnung“ eine versteckte Steuererhöhung, die bereits mit der Veranlagung 2016 spürbar sein wird. Grund dahinter ist die deutliche Senkung des Gebäudeanteils an Liegenschaften, der sich in weiterer Folge auf die Afa steuerlich auswirkt. Diese Regelung gilt für sämtliche Liegenschaften, nicht nur für jene, die 2016 angeschafft wurden. Diese Änderung wird sich insbesondere auf das steuerliche Ergebnis im Vermietungsbereich auswirken.Mit Jahresbeginn haben sich die Abschreibungsberechnungen von Immobilien verändert. Experten sehen hinter dem Begriff der „Grundanteilsverordnung“ eine versteckte Steuererhöhung, die bereits mit der Veranlagung 2016 spürbar sein wird. Grund dahinter ist die deutliche Senkung des Gebäudeanteils an Liegenschaften, der sich in weiterer Folge auf die AFA steuerlich auswirkt. Diese Regelung gilt für sämtliche Liegenschaften, nicht nur für jene, die 2016 angeschafft wurden. Diese Änderung wird sich insbesondere auf das steuerliche Ergebnis im Vermietungsbereich auswirken.

Im Detail wirkt sich die Änderung wie folgt aus:
Bebaute Liegenschaften bestehen aus steuerlicher Sicht aus einem Grund- und einem Gebäudeanteil. Der Grund- und Boden nützt sich durch Gebrauch nicht ab, weshalb für diesen Posten im Anlagevermögen keine Abschreibung geltend gemacht werden kann, wodurch der Posten eine unveränderliche Größe im Anlagevermögen ist. Gebäude hingegen nutzen bei Gebrauch sehr wohl ab, weshalb für diesen Anteil der Liegenschaft eine Afa steuerlich geltend gemacht werden kann. Vor Inkrafttreten der Neuerungen erkannte das Finanzamt 80% des Kaufpreises als Gebäudeanteil an. Einen höheren Gebäudeanteil konnte man mittels Gutachten nachweisen. Die stark steigenden Grundstückspreise lieferte dem Fiskus ein Argument den Grundanteil zu erhöhen. Hat man in der Vergangenheit beispielsweise ein Zinshaus um € 2 Mio. gekauft, betrug der Gebäudeanteil 80 % (somit € 1,6 Mio.) und die Afa 1,5% von diesem Wert (somit € 24.000,-). Mit der Veranlagung 2016 können nur mehr 70% in vielen Fällen sogar nur noch 60% geltend gemacht werden. Dies bedeutet eine Senkung der steuerlichen Aufwendungen von bis zu € 6.000,-.
Abweichungen von dieser Regel sind aber in folgenden Fällen möglich:

1. Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern:In diesen Gemeinden beträgt der Grundanteil weiterhin 20%, wenn der durchschnittliche m2-Preis für das Bauland weniger als € 400,- beträgt.

2. Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern Liegt der durchschnittliche m2-Preis bei mindestens € 400,- beträgt der Grundanteil- 30 %, wenn das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.- 40%, wenn das Gebäude bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst.

3. Gutachten
Die neue Regelung ist ebenfalls dann nicht anzuwenden, wenn ein Gutachten eines Sachverständigen zu einem abweichenden Ergebnis kommt. Auf Grund der massiven Kürzung der Abschreibungsbasis kann sich ein solches Gutachten durchaus lohnen. Es ist jedoch zu beachten, dass das Gutachten der freien Beweiswürdigung der Behörde unterliegt. Sie ist auch nicht anzuwenden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig erheblich (das heißt, der tatsächliche Grundanteil um mindestens 50%) davon abweichen.

 

– ein Artikel aus unserer Kanzleizeitung, Ausgabe Juni-September 2017